作者： 吳家明
9月24日，“多個(gè)特大城市開放落戶”的消息一度沖上微博熱搜。
近段時(shí)間以來(lái)，多個(gè)特大城市放開落戶門檻，在各地“搶人才”的背后，相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將產(chǎn)生影響。
多地放寬落戶條件
近日，鄭州市公安局就《鄭州市公安局關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見》公開征求意見，其中提出進(jìn)一步放寬中心城區(qū)落戶條件。凡在鄭州市中心城區(qū)具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，不受社保繳費(fèi)年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在鄭州市申請(qǐng)登記城鎮(zhèn)居民戶口。
根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年鄭州市常住人口比2010年增加397萬(wàn)人，增長(zhǎng)46.07％，常住人口總量達(dá)到1260萬(wàn)人。與此同時(shí)，鄭州所在的河南是我國(guó)戶籍人口第一大省，在市場(chǎng)人士看來(lái)，未來(lái)鄭州人口的增長(zhǎng)空間仍很大。
除了鄭州，大連、濟(jì)南和昆明等大城市也已全面放開落戶，更有城市祭出“零門檻落戶”的大招。例如，大連市人民政府日前印發(fā)關(guān)于全面放開落戶條件的通知，全面放寬個(gè)人落戶學(xué)歷和年齡限制。中職學(xué)歷以上取得職稱的專業(yè)技術(shù)人員、高校和中等職業(yè)學(xué)校在校生、有繳納社保記錄、擁有合法產(chǎn)權(quán)房屋等均可落戶，大連戶籍人員的父母、配偶、子女也可投靠落戶，幾乎實(shí)現(xiàn)“零門檻”落戶。
值得一提的是，有一線城市內(nèi)的部分區(qū)域也開始實(shí)施差別化入戶政策。
例如，今年6月廣州正式印發(fā)《國(guó)家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗(yàn)區(qū)廣清接合片區(qū)廣州（片區(qū)）實(shí)施方案》，將在花都區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)建立城鄉(xiāng)有序流動(dòng)的人口遷徙制度。其中，包括進(jìn)一步優(yōu)化入戶條件，降低城鎮(zhèn)落戶門檻，建構(gòu)分類彈性落戶機(jī)制，堅(jiān)持存量?jī)?yōu)先原則，逐步取消重點(diǎn)人群落戶限制。
此外，上海優(yōu)化了早在2019年執(zhí)行的臨港新片區(qū)人才住房政策，將原來(lái)的購(gòu)房資格確認(rèn)函改為人才住房政策認(rèn)定函，有效期延長(zhǎng)了一倍，同時(shí)將區(qū)域工作時(shí)間由“一年以上”縮短至3個(gè)月或6個(gè)月，這也意味著更多符合條件的人才具有了購(gòu)房資格。
“搶人”政策頻出
人才是城市創(chuàng)新最核心的要素，引進(jìn)高質(zhì)量人才有助于提高城市競(jìng)爭(zhēng)力。近年來(lái)，城市之間的“搶人大戰(zhàn)”愈發(fā)激烈，城市紛紛根據(jù)發(fā)展規(guī)劃調(diào)整落戶政策，向各類人才拋出橄欖枝。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“零門檻”落戶只是一個(gè)開始，如何把人留下來(lái)更為關(guān)鍵，真正比拼的是城市的綜合實(shí)力。
如今，新一線城市的發(fā)展蒸蒸日上，具備居住環(huán)境相對(duì)舒適、交通更便利、生活成本更低等優(yōu)勢(shì)，其人口虹吸效應(yīng)更明顯。例如，2021年廣東21個(gè)地市中人口增量最大的是佛山，達(dá)到了9.38萬(wàn)人，超過廣州7.03萬(wàn)人。東莞以5.32萬(wàn)人的增量拿下季軍，超過深圳4.78萬(wàn)人。
今年7月份，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》要求，深化戶籍制度改革，放開放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度。全面取消城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下的城市落戶限制，確保外地與本地農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城落戶標(biāo)準(zhǔn)一視同仁。全面放寬城區(qū)常住人口300萬(wàn)至500萬(wàn)的I型大城市落戶條件。完善城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社會(huì)保險(xiǎn)繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例，鼓勵(lì)取消年度落戶名額限制。
此外，許多城市對(duì)非戶籍人口的購(gòu)房政策也逐漸放松。近日，濟(jì)南為進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求，再一次優(yōu)化非濟(jì)南市戶籍家庭購(gòu)房條件。針對(duì)限購(gòu)政策，濟(jì)南將“非本市戶籍家庭需在我市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)近2年內(nèi)連續(xù)1年，大學(xué)學(xué)歷以上購(gòu)房者，繳納社保滿3個(gè)月購(gòu)房”，調(diào)整為“非本市戶籍家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的，需滿足在本市累計(jì)繳納6個(gè)月個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的條件；大專（高職）及以上學(xué)歷購(gòu)房者，需累計(jì)繳納社保滿3個(gè)月”。
激活更多購(gòu)房需求？
目前，對(duì)于差別化入戶政策，市場(chǎng)的意見不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為，從商品房的購(gòu)買力來(lái)看，學(xué)歷人才增加一定會(huì)帶來(lái)購(gòu)買力，但這種效應(yīng)在當(dāng)期是看不出來(lái)的。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，差別化入戶政策雖然并非針對(duì)樓市，但是利好市場(chǎng)，無(wú)形中化解了部分人群的“樓市限購(gòu)”，疊加購(gòu)房利率下調(diào)等調(diào)控措施松綁，將有利于激活更多的購(gòu)房需求。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“政策放松呈現(xiàn)一些新特點(diǎn)和新趨勢(shì)，從金融到非金融政策，從三四線城市到一二線城市，調(diào)控方向明確、覆蓋面更廣。此類落戶政策正好處于當(dāng)前房地產(chǎn)政策放松的階段，使得購(gòu)房的門檻降低，促使購(gòu)房的意愿能夠更容易釋放，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)交易。”
嚴(yán)躍進(jìn)還指出，“從城鎮(zhèn)化城市發(fā)展角度來(lái)講，放松落戶是一個(gè)大的方向和趨勢(shì)。政策的寬松對(duì)市場(chǎng)和購(gòu)房者都有積極作用，但后續(xù)要防范企業(yè)對(duì)落戶的炒作，或市場(chǎng)違規(guī)亂象的情況。”
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為：“當(dāng)前松綁政策對(duì)銷售的刺激力度明顯減緩。目前，樓市最主要的問題是高房?jī)r(jià)下供需不匹配。由于市場(chǎng)對(duì)未來(lái)樓市的前景預(yù)期不太樂觀，購(gòu)房意愿不足；而新市民和中低收入人群，由于高房?jī)r(jià)和收入限制，難以支撐市場(chǎng)。”
