【現(xiàn)狀】

兩個(gè)小區(qū)的管理賬

濟(jì)南市中區(qū)舜玉路街道辦事處舜玉南區(qū)舜繡社區(qū)、舜玉北區(qū)，是全市第一批引入物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)。但由于兩個(gè)小區(qū)擁有的資源、服務(wù)的項(xiàng)目不同，物管企業(yè)面臨的境況也迥然有別。

北區(qū)物業(yè)現(xiàn)有條件保本沒問題

舜玉小區(qū)北區(qū)由濟(jì)南舜吉物業(yè)管理有限公司承接物業(yè)管理服務(wù)，主要負(fù)責(zé)北區(qū)40棟左右2000多戶居民的樓道保潔、轄區(qū)幾條街道的集市管理，并配合街道辦巡查處理小區(qū)違章搭建、占道經(jīng)營、亂倒建筑垃圾等違法違規(guī)行為。

說起一年多來的經(jīng)營管理情況，公司經(jīng)理王亮給記者算了一筆賬：

主要收入：

小區(qū)居民應(yīng)該交的衛(wèi)生費(fèi)，每戶每月6元，實(shí)際收繳率不到70%;

街道集市180個(gè)左右攤位每月上交的市場管理費(fèi)，每個(gè)攤位每天10元，對下崗職工、殘疾人以及其他困難戶要實(shí)行減免，收取的費(fèi)用要交一部分給環(huán)衛(wèi)部門;

根據(jù)雙方簽訂的合同，街道辦應(yīng)該按月支付的補(bǔ)貼，實(shí)際并未落實(shí);

應(yīng)該向居民收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，目前沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，也收不上來。

主要支出：

公司8個(gè)管理人員的工資、獎(jiǎng)金;

10個(gè)兼職保潔員每月工資、額外獎(jiǎng)勵(lì)，工資標(biāo)準(zhǔn)按所承擔(dān)的任務(wù)量計(jì)，每個(gè)單元每月30元，額外獎(jiǎng)勵(lì)酌情發(fā)放，不固定;

辦公費(fèi)用;

支出合計(jì)4萬余元/月。

“按現(xiàn)有狀況收支相抵，公司能保本，如果再擴(kuò)大管理范圍，就比較困難了。”王亮說。

南區(qū)物業(yè)一年資金缺口二三十萬元

和舜吉物業(yè)相比，負(fù)責(zé)舜玉南區(qū)舜繡社區(qū)試點(diǎn)樓院物業(yè)管理服務(wù)的濟(jì)南恒圣物業(yè)管理有限公司，則要艱難許多。據(jù)公司經(jīng)理程文生介紹，恒圣物業(yè)只負(fù)責(zé)舜玉南區(qū)39棟樓2070戶15萬平方米純居民樓院的管理服務(wù)，規(guī)模占整個(gè)南區(qū)的1/3。

其經(jīng)營狀況如下：

主要收入：

非單位宿舍居民每月應(yīng)交的衛(wèi)生費(fèi)，每戶每月6元，收繳率僅有40%左右;

部分單位宿舍收取的物業(yè)費(fèi)，按0.5元/平方米收取，通過單位代扣等方式支付，收繳率85%左右;

街道辦補(bǔ)貼，合同標(biāo)準(zhǔn)為0.1元/平方米·月，實(shí)際上并未執(zhí)行;

快遞柜、凈水機(jī)等少量便民設(shè)施的場地租賃費(fèi)。

主要支出：

公司5個(gè)管理人員的工資、獎(jiǎng)金;

6個(gè)專職保安以及兼職保潔人員每月的工資、獎(jiǎng)勵(lì);

試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)道閘等設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

辦公費(fèi)用;

以上合計(jì)約4萬元/月。

相比之下，南區(qū)沒有北區(qū)的市場管理費(fèi)收入，恒圣物業(yè)的經(jīng)營狀況因此差了許多。根據(jù)程文生粗略計(jì)算，收支相抵之后，公司年資金缺口達(dá)二三十萬元，生存壓力比較大，除了簡單的保安、保潔、秩序維護(hù)以及不涉及費(fèi)用的維修服務(wù)外，無法開展其他精細(xì)化的服務(wù)。

【困擾】

推行物管面臨三道坎

采訪中，街道、居委會(huì)工作人員、物業(yè)從業(yè)人員以及物業(yè)行業(yè)主管部門相關(guān)人士將種種不利因素歸納為制約老舊小區(qū)推行物業(yè)管理服務(wù)的三道坎——

意識坎

我國物業(yè)管理行業(yè)盡管已有30多年的發(fā)展史，但對城市居民來說，自覺為物業(yè)服務(wù)埋單的消費(fèi)意識并未廣泛形成。“老舊小區(qū)尤其是開放式小區(qū)的居民，幾十年來的生活習(xí)慣，已經(jīng)讓他們養(yǎng)成了比較隨意的生活方式，引入物業(yè)管理本來就對其固有的生活方式造成了沖擊，還要讓他們?yōu)榇烁顿M(fèi)，難度不是一般的大。”采訪中，有物業(yè)公司經(jīng)理如此表示。

正因?yàn)橐庾R到居民的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識、消費(fèi)觀念這道坎不好邁，到目前為止，濟(jì)南已完成整治改造的老舊小區(qū)，僅有燕子山小區(qū)、舜玉小區(qū)等屈指可數(shù)的幾個(gè)規(guī)模相對較大的小區(qū)引進(jìn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且都是由街道、居委會(huì)做主引進(jìn)，而非居民共同決策自主引進(jìn)。

另據(jù)市住房保障和房產(chǎn)管理局(市城市更新局)物業(yè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，試點(diǎn)開始以來，還沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)向行業(yè)主管部門表示愿意承接老舊小區(qū)物業(yè)管理。

政策坎

用舜玉路街道辦事處城管科負(fù)責(zé)人的話說，在老舊小區(qū)推行物業(yè)管理，政策是關(guān)鍵。

根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)全省老舊住宅小區(qū)整治改造和物業(yè)管理的意見》(以下簡稱“意見”)和《山東省老舊住宅小區(qū)整治改造導(dǎo)則(試行)》(以下簡稱“導(dǎo)則”)，地方物業(yè)、物價(jià)主管部門應(yīng)按照《山東省住宅物業(yè)收費(fèi)管理辦法》，制定老舊小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以便物業(yè)企業(yè)直接面向小區(qū)居民收取物業(yè)費(fèi)時(shí)有據(jù)可依。

據(jù)恒圣物業(yè)經(jīng)理程文生測算，考慮到開放式老舊小區(qū)的實(shí)際情況，僅開展衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)、門衛(wèi)執(zhí)勤等簡易物業(yè)服務(wù)，每平方米物業(yè)費(fèi)不低于0.5元，企業(yè)才能維持生存;如果實(shí)行封閉式管理，成本更高，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也要相應(yīng)提高。

但從目前來看，我市相關(guān)職能部門尚未制定專門針對老舊小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如果套用將于今年7月31日到期的《濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，又難以契合老舊小區(qū)面臨的特殊情況。

對王亮和程文生來說，除了盡快出臺針對老舊小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對類似舜玉小區(qū)這類已試點(diǎn)一年多的小區(qū)，相關(guān)職能部門還應(yīng)盡快出臺驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)并組織驗(yàn)收，以便企業(yè)根據(jù)驗(yàn)收結(jié)果找街道兌現(xiàn)補(bǔ)貼。

《意見》和《導(dǎo)則》提出，對承擔(dān)老舊小區(qū)服務(wù)任務(wù)的物業(yè)企業(yè)給予4項(xiàng)經(jīng)營激勵(lì)政策。在法律專業(yè)人士看來，4項(xiàng)激勵(lì)政策中，“規(guī)模經(jīng)營”、“拓展經(jīng)營”兩項(xiàng)，業(yè)主、物業(yè)兩家取得一致意見相對容易，實(shí)施起來也不會(huì)有太大問題;“后續(xù)經(jīng)營”主動(dòng)權(quán)掌握在負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)工作的政府部門或行業(yè)協(xié)會(huì)手中，一般不會(huì)有執(zhí)行障礙;但“特許經(jīng)營”一項(xiàng)需要將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣告發(fā)布權(quán)、便民服務(wù)亭設(shè)置和經(jīng)營權(quán)、停車收費(fèi)權(quán)、快件智能存儲柜場地租賃收費(fèi)權(quán)等一并賦予相關(guān)物業(yè)企業(yè)，這相當(dāng)于將業(yè)主共有的公共資源交給企業(yè)經(jīng)營收益，可能面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。

資金坎

物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于微利行業(yè)。在濟(jì)南，物業(yè)費(fèi)低于0.5元/平方米的正規(guī)物業(yè)小區(qū)已很罕見。根本原因在于近年來人工工資、水電費(fèi)等必要支出大幅上漲，原本三五毛錢一平方米的物業(yè)費(fèi)就夠保本，經(jīng)營得好，甚至還能獲得一定利潤，這樣的時(shí)代如今已一去不復(fù)返。

在王亮和程文生看來，如果政府對他們接管老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的財(cái)政補(bǔ)助能夠兌現(xiàn)，兩家企業(yè)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)沒有問題。

以恒圣物業(yè)的15萬平方米管理區(qū)域?yàn)槔绻?cái)政按0.2元/平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)助，以當(dāng)前每月4萬元左右的開支，恒圣物業(yè)再想想別的辦法就能打平，如果能再向居民收取部分物業(yè)費(fèi)，興許還能略有盈余;“如果補(bǔ)助4毛錢，就能保證有一定利潤，企業(yè)也能進(jìn)一步拓展服務(wù)范圍，為小區(qū)居民提供更多精細(xì)化的服務(wù)。”

按照省住建廳等部門的上述《意見》和《導(dǎo)則》，對接管老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)，地方財(cái)政要給予專項(xiàng)補(bǔ)助，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)由地方政府據(jù)實(shí)核定。

作為老舊小區(qū)推行物業(yè)管理的具體執(zhí)行者，舜繡社區(qū)居委會(huì)主任陳瑩希望能夠?qū)⒗吓f小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)補(bǔ)助列入政府預(yù)算，盡快兌現(xiàn)到位。而記者采訪了解到的情況是，我市的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)目前尚未核定出臺;各區(qū)(縣)2016年和2017年政府公共財(cái)政支出預(yù)算中，似乎也沒有專列這一項(xiàng);而試點(diǎn)街道和企業(yè)自行約定的補(bǔ)貼，并未真正落實(shí)到位。

“地方政府也有自己的苦衷。”相關(guān)專業(yè)人士表示，按照《意見》和《導(dǎo)則》，老舊小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)補(bǔ)助資金由市、縣(市、區(qū))兩級財(cái)政承擔(dān)，連續(xù)補(bǔ)貼5年，“地方財(cái)政壓力不小”。

僅以濟(jì)南2015-2016年已完成整治改造的650萬平方米老舊小區(qū)為例，如果全部引入物業(yè)管理，每平方米每月補(bǔ)助0.2元，一年需要補(bǔ)助1560萬元，5年需要補(bǔ)助7800萬元;如果補(bǔ)助0.4元，每年需要3120萬元，5年需要1.56億元。

按照計(jì)劃，2020年底前，濟(jì)南全市要完成2500萬平方米老舊小區(qū)的整治改造工作，省、市、區(qū)三級需要投入的整治改造資金已是一個(gè)天文數(shù)字;如果再推行物業(yè)管理全覆蓋，市、區(qū)兩級尤其是財(cái)政收入本就比較低的區(qū)政府，很可能會(huì)感到“壓力山大”。

【辦法】

推行準(zhǔn)物業(yè)管理

按照《意見》和《導(dǎo)則》，老舊小區(qū)整治改造完成后，也可由街道辦、居委會(huì)暫時(shí)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理(保安、保潔)。在市住房保障和房產(chǎn)管理局(市城市更新局)物業(yè)處副調(diào)研員閆亮看來，在居民物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識普遍缺失的情況下，放棄引入正規(guī)物業(yè)企業(yè)，而是由街道、居委會(huì)在轄區(qū)老舊小區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理，是相對經(jīng)濟(jì)的一種方式。

在槐蔭區(qū)張莊路街道辦事處明星小區(qū)，居委會(huì)聘請的兼職保潔員，每天負(fù)責(zé)清掃各居民樓院樓道，居委會(huì)根據(jù)工作量按月發(fā)放工資;配有傳達(dá)室的樓院則配備了保安，工資也由居委會(huì)負(fù)責(zé)。

像明星小區(qū)這樣，由街道或居委會(huì)出面聘請兼職保潔員、專職保安，為老舊小區(qū)居民提供保安、保潔等最基本的管理服務(wù)，其實(shí)質(zhì)是通過政府購買公益服務(wù)崗位方式，在老舊小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理。

與由物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)相比，這種準(zhǔn)物業(yè)管理在服務(wù)專業(yè)化、正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化方面，存在比較大的差距，但就老舊小區(qū)的管理現(xiàn)狀而言，準(zhǔn)物業(yè)管理或許是當(dāng)前最合適的方式。其好處體現(xiàn)在：

基本可以解決目前老舊小區(qū)缺乏專人管理、維護(hù)帶來的環(huán)境臟、秩序亂、形象差等問題，為改善老舊小區(qū)居民生活環(huán)境提供最基本的保障，確保老舊小區(qū)不會(huì)出現(xiàn)“先改后亂”現(xiàn)象;

不再著眼于迅速轉(zhuǎn)變居民缺乏物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識這一現(xiàn)實(shí)，也就不會(huì)出現(xiàn)因?yàn)橹苯用嫦蚶吓f小區(qū)居民收取物業(yè)費(fèi)而引發(fā)矛盾糾紛，以及作為管理方的企業(yè)因收不到物業(yè)費(fèi)難以為繼的現(xiàn)象;

通過政府購買公益服務(wù)崗位，可以解決大批低收入就業(yè)困難人員的就業(yè)問題，同時(shí)因?yàn)椴幌蚶吓f小區(qū)居民收取額外的費(fèi)用，不會(huì)加重小區(qū)居民尤其是困難群眾的生活負(fù)擔(dān);

相比補(bǔ)助承接老舊小區(qū)管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)，購買公益服務(wù)崗位更容易實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)物業(yè)管理的全覆蓋，既能夠花小錢辦大事、減輕財(cái)政壓力，又可以化解“發(fā)補(bǔ)助”可能帶來的政策爭議。

當(dāng)前不少老舊小區(qū)的公共資源掌握在街道、居委會(huì)手中，并不歸小區(qū)業(yè)主共有共享，用這部分公共資源的經(jīng)營收益來補(bǔ)貼購買公益服務(wù)崗位的支出，不會(huì)面臨將公共資源一并賦予物業(yè)企業(yè)開展“特許經(jīng)營”可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。