人民銀行、銀保監會9月29日晚間發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》（以下簡稱《通知》），決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。但二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
這是金融監管部門今年以來第二次下調首套房貸利率下限。今年5月，央行、銀保監會發布通知，將購買普通自住房的首套商業性個人住房貸款利率下限調整為相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。
央行表示，這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策范圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。
上海金融與發展實驗室主任曾剛亦認為，相關政策的放松有助于促進房地產市場的合理需求進一步釋放，從而讓房地產市場持續趨穩、化解潛在風險，這對帶動我國經濟增長、穩定宏觀經濟大盤都有非常積極的作用。
23個城市符合放寬首套房貸利率下限條件
金融監管部門此次放寬首套房貸利率下限，僅針對2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
根據易居研究院智庫中心統計，目前符合上述標準的城市有23個，其中二線城市有8個，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明、貴陽；三四線城市有15個，包括泉州、溫州、北海、包頭等。
“今年三季度尤其是7-8月份房地產市場行情較為疲軟，頗受高層關注。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次央行政策出臺符合預期，也是國務院兩次常務會議提及“一城一策運用好信貸等政策工具”后，央行做出的力度較大的政策表態。
東方金誠高級研究員馮琳認為，這是繼“保交樓”措施在房地產供給端發力后，政策面在需求端支持樓市回暖的新舉措。這在推動樓市回暖的同時，也體現了政策漸進調整、堅持“房住不炒”的基本原則。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，如果繼續降低，的確可降低購房者置業成本，持續降息是落實國務院“支持住房剛性和改善性需求”的要求，對市場信心和市場預期的企穩將起到積極作用。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認為，主要是抓住穩增長關鍵窗口期，出臺階段性、差別化穩樓市增量政策，在風險可控情況下，因城施策，適度放寬房貸利率空間，降低剛需購房成本，促進樓市需求回暖。
招聯金融首席研究員董希淼亦表示，在居民住房消費需求不振、房地產市場走弱的情況下，調整首套房貸利率下限具有重要性和緊迫性，或將產生三個作用：一是在堅持房住不炒的前提下，穩定居民住房消費預期，激發新的住房消費需求；二是傳遞穩定信心、穩定市場的信號，促進房地產市場平穩健康發展；三是降低住房消費支出，進而提振居民擴大消費的意愿和能力。
部分城市首套房貸利率有望降至4.1%以下
根據《通知》要求，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。
嚴躍進認為，相關政策出臺，可讓銀行的自主權增大。他預計，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，這有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。
據統計，央行、銀保監會自今年5月下調了首套商業性個人住房貸款利率下限之后，全國已有超過80城將首套房貸利率下調至下限的4.1%。
一位銀行業內研究人士分析認為，預計未來部分地區首套房貸利率會降至4.1%以下，甚至有望降至4%以下。當前，房抵貸、普惠小微等領域的利率在3.5%到3.85%，對這些城市首套房貸利率或具有參考價值。
馮琳亦認為，后續視房地產市場運行情況而定，不排除這一舉措會擴大至更多城市，或單獨下調二套房房貸利率下限的可能。同時，馮琳預計，四季度5年期LPR報價也有望進一步下調，由此帶動房貸利率更大幅度全面下行，進而推動樓市最快在年底前后出現趨勢性回暖勢頭。這將是四季度穩增長、控風險的一個重要著力點。
張大偉還認為，整體看，房地產微調寬松的政策內容越來越寬，政策力度越來越大。預計未來還會有爛尾樓續建資金、存量房貸降息等更大力度政策出臺，同時，市場亦期待二套房貸款利率下限以及一二線城市房貸利率下調的政策。
此外，植信研究院首席經濟學家連平在其發布的研報中指出，展望四季度，預計房地產政策將維持相對寬松的基調。住房金融環境將逐步回暖，房貸利率仍有小幅下調的空間。總體來看，結合去年基數偏低以及季節性特征，預計四季度房地 產投資可能止跌企穩。
中銀研究亦認為，隨著全國多地采取了放松限購、降低首付比例等措施支持剛性等需求，加之銀行信貸審批和發放貸款速度加快，預計四季度房地產業相關融資需求將有所回暖，信貸增速有望逐步趨穩。
新京報貝殼財經記者姜樊
編輯 岳彩周
校對 楊許麗
